Bangunan sudah berdiri, PBG sudah ada, konstruksi selesai. Lalu muncul satu dokumen lagi sebelum boleh dioperasikan: Sertifikat Laik Fungsi.
Banyak pemilik bangunan menganggap ini formalitas penutup. Kenyataannya, SLF adalah tahap di mana semua ketidaksesuaian selama konstruksi akhirnya bertemu dengan dokumennya.
Apa yang sebenarnya dinilai
SLF menyatakan bahwa bangunan telah selesai dibangun dan memenuhi persyaratan kelaikan sehingga laik untuk difungsikan. Penilaiannya mencakup empat aspek: keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.
Keselamatan mencakup struktur, proteksi kebakaran, dan sistem penangkal petir. Kesehatan mencakup pencahayaan, penghawaan, sanitasi, dan pengelolaan air limbah. Kenyamanan mencakup ruang gerak dan kondisi udara dalam ruang. Kemudahan mencakup aksesibilitas, termasuk untuk penyandang disabilitas, serta jalur evakuasi.
Yang wajib memiliki SLF umumnya bangunan non-hunian seperti gedung komersial, perkantoran, industri, dan fasilitas publik, serta bangunan hunian dengan luas tertentu. Ketentuan luasnya bisa berbeda antar daerah.
As-built drawing: dokumen yang menentukan
Kalau ada satu dokumen yang paling menentukan lancar tidaknya pengajuan SLF, ini dia.
As-built drawing adalah gambar bangunan sebagaimana benar-benar terbangun, bukan gambar rencana yang dipakai saat mengajukan PBG.
Perbedaan keduanya bukan hal sepele. Dalam praktik konstruksi, hampir selalu ada penyesuaian: posisi kolom bergeser sedikit, jalur pipa berubah, ruang panel dipindah, tangga dimodifikasi, lantai mezanin ditambahkan.
Sebagian besar penyesuaian itu wajar dan bisa diterima. Yang menjadi masalah adalah ketika penyesuaiannya tidak terdokumentasi, sehingga saat pemeriksaan ditemukan bangunan yang berbeda dari gambar yang disetujui, tanpa penjelasan.
As-built drawing yang disusun dengan benar menutup celah itu. Dia menunjukkan kondisi sebenarnya, dan penyesuaian yang ada bisa dinilai apakah masih dalam batas yang dapat diterima.
Yang perlu disiapkan
Dokumen PBG beserta gambar rencana yang disetujui.
As-built drawing lengkap: arsitektur, struktur, dan seluruh sistem mekanikal, elektrikal, serta plambing.
Laporan pengawasan konstruksi dari pengawas atau manajemen konstruksi.
Hasil pengujian. Uji beban struktur bila disyaratkan, pengujian sistem proteksi kebakaran, pengujian instalasi listrik, dan pengujian sistem penting lainnya.
Sertifikat peralatan. Lift, eskalator, genset, boiler, dan peralatan lain yang memerlukannya.
Dokumen lingkungan yang sesuai. Ini yang sering luput. Ketidaksesuaian antara bangunan terbangun dengan dokumen lingkungan bisa muncul di tahap ini.
Bukti pengelolaan air limbah yang sesuai rencana.
Lima penyebab pengajuan paling sering ditolak
Bangunan berbeda dari gambar PBG tanpa dokumentasi. Penyebab nomor satu. Penambahan lantai, perluasan yang tidak diajukan, atau perubahan fungsi ruang yang berdampak pada beban dan kebutuhan proteksi.
Sistem proteksi kebakaran belum lengkap atau belum diuji. Alat terpasang tapi belum pernah diuji fungsi, atau jumlah dan penempatannya tidak sesuai kebutuhan luas dan fungsi bangunan.
Aksesibilitas tidak terpenuhi. Ramp dengan kemiringan yang terlalu curam, tidak ada toilet yang dapat diakses kursi roda, atau jalur yang terputus. Sering dianggap detail kecil, padahal masuk aspek kemudahan yang dinilai.
Jalur evakuasi tidak memadai. Terhalang, tidak diberi tanda, atau lebarnya kurang. Kadang terjadi karena setelah bangunan jadi, area jalur evakuasi dipakai untuk penyimpanan.
Pengelolaan air limbah tidak sesuai rencana. Instalasi yang direncanakan dalam dokumen lingkungan ternyata tidak dibangun, atau dibangun dengan kapasitas berbeda.
Kenapa SLF penting di luar kewajiban
Ada beberapa hal yang membuat SLF bernilai lebih dari sekadar memenuhi ketentuan.
Perusahaan asuransi umumnya menanyakan SLF saat menerbitkan polis untuk bangunan komersial, dan ketiadaannya bisa memengaruhi klaim. Bank meminta SLF sebagai bagian dari penilaian saat bangunan dijadikan jaminan. Calon penyewa berskala korporat mensyaratkannya sebagai bagian dari uji tuntas mereka.
Dan yang paling mendasar: kalau terjadi insiden pada bangunan yang beroperasi tanpa SLF, posisi hukum pemiliknya jauh lebih lemah.
Masa berlaku dan perpanjangan
SLF punya masa berlaku, dan lamanya berbeda antara bangunan hunian dan non-hunian. Menjelang habis, perlu diajukan perpanjangan yang mensyaratkan pemeriksaan kelaikan ulang.
Perlu diingat juga bahwa perubahan fungsi bangunan memerlukan penyesuaian. Gedung perkantoran yang sebagian lantainya diubah menjadi gudang mengubah beban dan kebutuhan proteksinya, dan itu tidak tercakup oleh SLF yang lama.
Menyiapkannya sejak konstruksi
Cara paling efisien mengurus SLF adalah menyiapkannya sejak konstruksi berjalan, bukan setelah selesai.
Beberapa hal yang membantu: minta kontraktor memperbarui gambar setiap kali ada penyesuaian, bukan merekonstruksinya di akhir; dokumentasikan pekerjaan yang akan tertutup seperti pembesian dan jalur pipa sebelum ditutup; lakukan pengujian sistem segera setelah terpasang; dan simpan seluruh sertifikat peralatan sejak diterima.
Bangunan yang menyiapkan ini sepanjang konstruksi biasanya mengurus SLF dalam hitungan minggu. Yang merekonstruksi semuanya di akhir sering menghabiskan berbulan-bulan, dengan biaya penyusunan as-built drawing dari nol.
Kalau bangunan Anda sudah berdiri dan dokumennya belum lengkap, kirim jenis dan luas bangunannya lewat WhatsApp. Kami bantu petakan apa saja yang perlu disiapkan, termasuk penyusunan as-built drawing kalau gambar terbangunnya memang belum pernah dibuat.
